FAQよくある質問

Q：

家屋の固定資産税の算出方法を教えてください

A：

課税標準額に税率(原則1.4％)をかけて算出します。家屋の課税標準額は、固定資産台帳に登録されている固定資産評価額と同額です。なお、課税標準額は3年に1度の頻度で見直されます。家屋を所有している場合は、税務署から届く納税通知書に同封されている課税明細書に課税標準額の記載があります。

Q：

5,000万円の新築マンションの場合で固定資産税を試算（シミュレーション）してもらえますか？

A：

196,000円/年間です。
以下、条件と計算式
固定資産税は、建物と土地は別々に算出します。なお条件は下記の通りとします。
●5,000万円の内訳は、建物3,500万円、土地1,500万円。課税標準額はその70％と仮定
●広さは120㎡以下
●新築のため、固定資産税が2分の1になる軽減措置を適用（建物部分のみ）
●土地は小規模住宅用地。評価額の6分の1になる特例を適用
試算（シミュレーション）結果・建物（課税標準額：3,500万円×70％＝2,450万円）2,450万円×1/2[軽減措置]×1.4％＝171,500円[建物の固定資産税]
・土地(課税標準額：1,500万×70％＝1,050万円)
1,050万円×1/6[軽減措置]×1.4％＝24,500円[土地の固定資産税]
→合計196,000円/年間[5,000万円の新築マンションの固定資産税]

Q：

固定資産税は減税できるの？どのくらい節税できる？

A：

軽減措置といって、新築戸建ては3年間、新築マンションは5年間、固定資産税が2分の1に減税される制度があります。ただしこの制度は2022年3月31日までに新築された物件が対象となるので、その点は認識しておきましょう。また、住宅用地の特例として、小規模住宅用地(200㎡以下の部分)は土地評価が6分の1、一般住宅用地(200㎡を超える部分)は土地評価が3分の1となります。その他、一定の要件はありますが、耐震化による建て替え・改修、バリアフリーや省エネの改修を行った住宅なども税額が軽減されます。いずれも申請の手続きをしないと受けられないので、注意が必要です。

Q：

売る前に準備するものを教えてください。

A：

売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
・登記済証（権利証）または登記識別情報（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。）
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など

Q：

売出価格はどうやって決めるのですか？

A：

「査定価格」を参考にして、お客さまが決めるケースが一般的です。お客さまから担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。

Q：

不動産の査定は、電話でも可能ですか？

A：

査定価格は、基本的には「価格データ」（周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等）と「物件データ」（土地面積、建物面積、間取り、築年数等）を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためにも、電話での査定はおすすめできません。

Q：

査定はどうやって行うのですか？

A：

査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。 まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をおすすめいたします。周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝えいたします。 また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をおすすめいたします。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。

Q：

不動産を急いで売りたいときはどうしたらいいですか？

A：

急いで売りたい時のポイントは価格設定と買取の2つです。 価格を相場よりも低く設定して売りに出すことで、早期ご売却の可能性は高まります。しかし、購入希望者が住宅ローンを利用する場合は、手続き等に時間を要すため1ヶ月位かかることがあります。 また、最短で確実にという場合は不動産業者に買取を依頼することで、1～2週間程度でご売却可能です。ただし、価格が相場の7割程度になります。

Q：

住みながら売ることは可能ですか？

A：

可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。住まいを購入するときには、だれでもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。事前にご連絡のうえでお住まいをご案内させていただくことがありますが、その際には担当者が立ち会いますので、ご協力をお願いいたします。

Q：

売り出しを近所の人に知られたくありません。チラシなどの広告なしで売却することは可能ですか？

A：

チラシなどの広告なしで売却することは可能です。当社独自のネットワークを利用したスムーズなご売却のお手伝いができますので、個別の事情をお聞かせください。当社の担当者が状況に応じたアドバイスを行います。

Q：

土地を売りたいのですが、買ったときに登記所から交付された登記済証（権利証）を紛失してしまいました。どうすればよいでしょうか？

A：

登記済証（権利証）や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

（1）事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

（2）本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

（3）公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。

以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。

Q：

借地権付建物を売却するには、どのようにすればいいでしょうか？

A：

借地契約の内容によって売買条件は違ってきます。例えば、借地権が賃借権（旧法借地権）というケースでは、建物を譲渡しようとする場合、基本的には地主の承諾が必要になってきます。 また、ほとんどの場合で、譲渡承諾料が必要となります。 なお、買主が建物の増改築や建て替えなどを行う場合にも、地主の承諾が必要な場合があります。賃借権を買主に円滑に継承するためには、売却にあたって地主との間で十分な協議を行っておくことをおすすめします。

Q：

夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、注意すべき点を教えてください。

A：

契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。

Q：

売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか？

A：

原則として、手数料以外に費用はかかりません。

Q：

不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか？

A：

仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。 仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。通常は、売買価格×3.3%＋6.6万円＝仲介手数料（売買価格400万円超の場合）となります。 司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。 売却にかかる税金については、印紙税（売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります）、譲渡所得税・住民税（不動産を売却して得た利益に対してかかる税金）があります。 不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接ご担当者にお問い合わせください。

Q：

不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか？

A：

不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。

Q：

不動産を売却しやすい時期や季節はありますか？

A：

一般的に、転勤、入学等で人が動く春（3月前後）と秋（9月前後）が動きのある時期と言われています。但し、この時期は「売却の時間的ゆとりが無い、近隣に競合物件が多く価格競争になりやすい」といった要因もあり、市場は活発になりますが、必ずしも売却価格に反映されるとは限りません。もちろん逆の場合もあります。不動産は売却価格以外にも金利や税制改正等の影響も受けます。まずは、適切な売却価格の設定、ご自身の不動産の付加価値や魅力をどれだけアピールできるかが重要です。そのためには、売却時にお客さまに合った提案をきちんとしてくれる不動産会社をみつけることがとても大切です。弊社営業担当者にお任せいただければ、お客さまに適した売却活動のご提案をさせていただきますのでお気軽にご相談ください。

Q：

売却か賃貸に出すか悩んでいます。決め手となるポイントはありますか？

A：

現在お住まいの不動産を売却するか賃貸に出すかで悩まれている場合、今後、今の不動産に住む予定が無い場合は一般的に売却をおすすめしています。また、マンションを保有している場合、将来的に親族などが居住する可能性がある場合は不動産を賃貸に出し、お住まいとは別にマンションなどを持ち続けることも可能ですが、その場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等の負担を総合的に判断をすると、赤字になる場合もあります。保有後やはり売却を行うとした場合、築年数が経過していると現在の査定金額よりも売却金額が下がることもありますので一概にどちらがいいとは言えません。 売却するのか賃貸に出すのかは、お客さまのライフプランによって変わりますので、お気軽に弊社営業担当者にご相談ください。

Q：

売却前にリフォームをしたほうがいいですか？

A：

買主さまの好みの問題もありますので、一般的にはリフォームは必要ありません。購入後に買主さまが費用等負担し、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることや、早期の売却が実現することもあります。

Q：

販売価格は途中で変更できますか？

A：

販売価格の変更は可能です。物件ページの閲覧数が少ない、広告を出しているのに問い合わせが少ない、オープンハウスをやっても見学者が少ないなどの場合に、直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

Q：

建物は古いですが、中古一戸建てとして売却することは可能でしょうか？

A：

中古一戸建てとして売却することも、土地として売却することも可能ですが、同時に両方の広告を実施することはできません。建物状況などによっては予算的に中古一戸建てを探されている方に訴求できる場合もありますので、ご要望や建物の状況に合わせて販売活動をすることをおすすめします。

Q：

自宅が売却できるまで、どれくらい期間が必要でしょうか？

A：

売却のご相談から売却物件の販売活動、売買契約、お引き渡しまで、おおよそ3ヶ月から6ヶ月を目安とするとよいでしょう。媒介契約締結後、広告作成や情報収集などを行い、売却に向けた販売活動開始後、1ヶ月から3ヶ月での売買契約が一般的です。物件によってはより多くの時間を要する場合もあります。また、売買契約後、残代金の授受・各種申請手続きを経て引き渡すまで1ヶ月から2ヶ月半前後かかります。

Q：

エアコンに不具合があるのですが、事前に修理が必要でしょうか？

A：

エアコン等の設備については、ご契約の時に「設備表」を使って設備の状況を、売主さま、買主さま双方が確認することになっています。この時に売主さまの負担で設備の修理をするか、そのまま引き渡すか、撤去するかを、売主さま、買主さまそれぞれのご希望を考慮して決めることになります。

Q：

不要な家具等があります。処分する必要があるのでしょうか？

A：

不動産売却をする場合、何もない空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不用品の処分は売主さまの負担で行う必要があります。処分の仕方としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却するなどいくつか方法があります。また粗大ゴミなどの手配は時間がかかりますので、引き渡し前に余裕をもって準備・手配する必要があります。すべての家具やゴミを処分し、室内外の掃除をして引き渡すのが一般的です。

Q：

やむを得ず売却を中止することになった場合、仲介手数料やチラシなど費用は払わなければいけないのでしょうか？

A：

ご売却が成立しなかった場合、仲介手数料はあくまでも成功報酬としてお支払いただくものですので、一切費用はいただきません。また基本的に、チラシなどの広告費についてもご負担いただく必要はありません。